Le sfide degli affitti brevi a Milano e nelle grandi città italiane

Negli ultimi mesi, da novembre 2024 a oggi, il settore degli affitti brevi a Milano e in altre grandi città italiane ha affrontato diverse sfide che hanno influenzato sia la domanda sia l'offerta. Questi cambiamenti sono stati determinati da nuove regolamentazioni, variazioni nei flussi turistici e dinamiche di mercato complesse.

Nuove Regolamentazioni e Impatti sul Settore

A partire dal 1° gennaio 2025, è diventato obbligatorio per tutte le strutture destinate agli affitti brevi ottenere e esporre il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo codice unico deve essere presente in ogni comunicazione riguardante l'offerta e la promozione dell'alloggio. Inoltre, sono stati introdotti requisiti di sicurezza più stringenti, come l'obbligo di dotare gli immobili di dispositivi per la rilevazione di gas e incendi, oltre a estintori portatili.

Un'altra modifica significativa riguarda la tassazione: l'aliquota della cedolare secca è stata aumentata dal 21% al 26% per le seconde case destinate agli affitti brevi, mantenendo il 21% solo per un immobile a scelta del proprietario.

Queste nuove disposizioni hanno comportato un incremento dei costi e degli adempimenti burocratici per i proprietari, portando alcuni a ritirare le proprie proprietà dal mercato degli affitti brevi o a passare a contratti di locazione a lungo termine.

Diminuzione dei Flussi Turistici dal Nord Europa

Oltre alle nuove regolamentazioni, si è registrata una riduzione dell'interesse da parte dei turisti provenienti dall'Europa settentrionale, in particolare dalla Germania, che storicamente rappresentano una quota significativa delle prenotazioni in Italia. Nel 2024, molti di questi turisti hanno preferito destinazioni più vicine ed economiche, come Germania, Svizzera, Croazia o Danimarca, contribuendo al calo della domanda nelle città italiane.

Aumento dell'Offerta e Competizione nel Mercato

Il mercato degli affitti brevi ha visto un aumento dell'offerta, con un numero crescente di proprietà disponibili sulle piattaforme online. Questo incremento ha intensificato la competizione tra i proprietari, rendendo più difficile mantenere alti tassi di occupazione e tariffe competitive. In città come Torino, ad esempio, si è osservato un crollo delle prenotazioni a partire da aprile 2024, nonostante l'offerta non sia aumentata in modo proporzionale, suggerendo che altri fattori, come le politiche delle piattaforme o cambiamenti nella domanda, possano aver influenzato il mercato.

Concorrenza Diretta da Parte di Airbnb

Un ulteriore elemento di difficoltà per i property manager è rappresentato dall'introduzione da parte di Airbnb della "Rete di co-host". Questa funzione, disponibile in 10 paesi tra cui l'Italia, consente ai proprietari di trovare e ingaggiare co-host direttamente tramite l'applicazione, facilitando la gestione degli annunci senza l'intermediazione di società di property management. I co-host sono host esperti con una valutazione media di 4,86 stelle, superiore alla media delle grandi società di property management, che si attesta a 4,62 stelle.

Questa innovazione potrebbe rappresentare una sfida per i property manager tradizionali, poiché Airbnb promuove una gestione più personalizzata e diretta degli alloggi, potenzialmente riducendo la necessità di intermediari professionali. Tuttavia, è importante notare che molti co-host sono essi stessi professionisti o dipendenti di società di gestione, il che potrebbe mitigare l'impatto di questa concorrenza.

Il calo della domanda negli affitti brevi a Milano e nelle grandi città italiane dal novembre 2024 a oggi è il risultato di una combinazione di fattori:

• Regolamentazioni più severe: l'introduzione del CIN, requisiti di sicurezza più stringenti e l'aumento della tassazione hanno aumentato i costi e la complessità gestionale per i proprietari.
• Riduzione dei flussi turistici dal Nord Europa: la diminuzione delle prenotazioni da parte di turisti tedeschi e di altri paesi nord-europei ha inciso negativamente sulla domanda.
• Aumento dell'offerta e maggiore competizione: la crescita del numero di proprietà disponibili per affitti brevi ha intensificato la concorrenza, rendendo più difficile per i proprietari mantenere alti tassi di occupazione.
• Concorrenza interna da parte di Airbnb: l'introduzione della "Rete di co-host" facilita una gestione più diretta degli alloggi, potenzialmente riducendo la necessità di property manager tradizionali.

Per affrontare queste sfide, è fondamentale che i proprietari e i gestori di affitti brevi adottino strategie adattive, come l'adeguamento alle nuove normative, l'ottimizzazione delle tariffe e l'offerta di servizi aggiuntivi per attrarre una clientela diversificata.